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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Ley Arrendamientos Urbanos

Principales cambios de la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 LAU, a partir la publicación, entrada en vigor y puesta en marcha del Real Decreto Ley 7/2019. Encuentra asesoramiento sobre estas novedades.

Ley de arrendamientos urbanos 2019

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es una reforma que modifica la regulación de los contratos de alquiler de vivienda, desarrollada y publicada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, que se puede consultar en el BOE.

Este blog no recoge toda la información sobre arrendamiento urbano. Pero puede servirte como guía inicial de asesoramiento para el alquiler de una vivienda., tanto si eres arrendador como arrendatario. Si necesitas un asesoramiento personalizado en derecho inmobiliario, puedes consultar el citado real decreto y/o también buscar otros servicios de asesoramiento en nuestro directorio de despachos de abogados y/o consultar con una asesoría inmobiliaria especializada en alquiler de vivienda.

La reforma de la presente LAU Ley de Arrendamientos Urbanos entró en vigor el 3 de abril de 2019 y hoy está plenamente vigente, después de que no llegara a ver la nueva ley de arrendamientos urbanos de 2018, definida en el Real Decreto Ley 21/2018, que no llegó a ser validado por el Congreso y por tanto sólo estuvo en vigor hasta el mes de marzo.

Es conocida la intención de la nueva normativa, tras su entrada en vigor,  de revertir los cambios de la ley de arrendamientos de 2013, orientada a la flexibilización y el fomento del alquiler. Conozcamos cuáles son las novedades en materia de duración del contrato de arrendamiento y sus prórrogas, formalización del contrato, fianza y garantías adicionales, medidas económicas y otras modificaciones que se han llevado a cabo para volver a los orígenes de la ley de 1994.

Los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.

Los principales cambios en la LAU

La exposición de motivos del Real Decreto Ley 7/2019 expresa que la anterior reforma del año 2013 no cumplió su objetivo. El nuevo Real Decreto Ley lleva cabo una serie de cambios en la nueva normativa que regula los contratos de arrendamiento y las relaciones entre arrendador y arrendatario.

Duración del contrato y prórrogas

  • Aumenta el plazo de la duración mínima obligatoria de los tres años que se marcaban en la anterior normativa, a los cinco años actuales, volviéndose así al régimen anterior del año 94. En caso de que el arrendador sea persona jurídica, la duración mínima obligatoria será de siete años.
  • Se extiende también la prórroga tácita de los contratos de alquiler de vivienda. Se extenderá durante otros tres años si no existe comunicación de alguna de las partes manifestando su voluntad de no renovar el contrato.
  • Para que no se produzca una prórroga obligatoria, debe hacerse constar expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de cinco años.
  • El período de pre-aviso se amplía de un mes actual a cuatro meses, una vez acabada la duración del contrato mínima obligatoria.

Renta

  • El incremento de la renta producido por la actualización anual de la renta no puede superar la aplicación del porcentaje correspondiente del IPC, usando como mes de referencia el que se refiere a la fecha de actualización del contrato.

Fianza y garantías adicionales

  • No hay cambios sustanciales en la nueva redacción del artículo 36, en lo que se refiere a la fianza aportada por el arrendatario. La fianza debe ser de una mensualidad, pero arrendador y arrendatario pueden pactar libremente garantías adicionales. El máximo de garantías adicionales que se puede establecer como fianza al arrendatario está en el pago de dos mensualidades para las personas jurídicas, en caso de contratos de cinco a siete años.
  • El artículo 36 expone que la fianza que de los arrendamientos urbanos, que el arrendatario debe aportar en metálico, deberá ser de una mensualidad. No obstante, si nos fijamos en el artículo 36.6, se permite que las partes puedan pactar una garantía adicional. En el caso de que sea una persona jurídica, para los contratos de hasta cinco o siete años de duración, la garantía no podrá exceder de dos mensualidades.

Gastos de gestión inmobiliaria

  • Es el arrendador el que tendrá que hacerse cargo de los gastos de gestión derivados de la gestión inmobiliaria y la formalización y tramitación del contrato, siempre que sea persona jurídica.
  • La suma de los gastos generales para el sostenimiento del inmueble o vivienda, excluyendo el pago de los impuestos, sólo podrá incrementarse de manera anual, durante los primeros cinco años de contrato, o siete años en caso de ser el arrendador persona jurídica.
  • Se elimina el pago a las inmobiliarias de una mensualidad en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Desahucios

  • El órgano judicial fijará el día y la hora exactos en los que se llevará a cabo el desahucio.
  • En caso de que se determine situación de vulnerabilidad, se suspenderá el procedimiento de desahucio hasta que los servicios sociales tomen las medidas adecuadas, para lo cual tendrán un plazo máximo de un mes, o dos meses si el demandante es una persona jurídica.

Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año

Si el propietario, por necesidad, solicita recuperar la vivienda y no la ocupa en 3 meses, el arrendatario puede pedir volver o que se le pague una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.

Derecho de tanteo

Se modifica el artículo 25, introduciendo el derecho de la Administración Pública (hasta ahora inexistente) a ejercer el tanteo o retracto: “cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble” o “cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”.

Resolución del derecho del arrendador sobre la vivienda

  • Se obliga a la parte que adquiera una vivienda arrendada a subrogarse en las obligaciones y derechos del arrendador durante los cinco primeros años de contrato (siete en caso de persona jurídica), incluso cuando se den los requerimientos que indica el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Conclusión

Éstas son sólo algunas de las medidas y novedades más importantes en la nueva ley de arrendamientos urbanos de 2019 (LAU), que ya se verá durante cuánto tiempo permanece vigente y se implementan nuevas reformas relativas a la regulación del mercado del alquiler.

En definitiva, la reforma de 2019 pone el foco en una mayor protección del arrendatario frente al arrendador, mientras que el anterior cambio legislativo hacía el énfasis en la flexibilización del mercado del alquiler.

Asesoramiento y preguntas frecuentes

Nuestro consejo es que acuda siempre a una asesor, consultor especializado o abogado en derecho inmobiliario, donde podrá resolver sus dudas sobre este tema. Recuerde también que en el mercado existe una importante e interesante oferta e seguros por impago de alquiler

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